משבר הדיור המתמשך פוגע בזכות לקורת גג של שכבות נרחבות באוכלוסיה. התבססותו של הדיור על מודל הבעלות הפרטית והיוזמה העסקית מוכוונת הרווח, מביאה למצב בו הסוגיה החברתית והסביבתית של ענף הדיור הופכת לסוגיה נדל”נית המחריפה אי-שוויון. במצב זה של ‘עסקים כרגיל’, הידע והניסיון הקיים בתחום הבנייה הירוקה אינו מתקרב למיצוי. הבנייה החדשה מוכפפת לסטנדרטים ירוקים מינימליים וחסרי שאפתנות, שאינם מציבים רף גבוה הכרחי לחסכון באנרגיה או התייחסות ישירה להפחתת פליטות. קביעת סטנדרטים מחמירים ומהירים אינה מתממשת מחשש ל’זעזועים’ שיפגעו ב’שוק’ ויחריפו עוד יותר את משבר הדיור. התוצאה הסופית היא דריכה במקום ומשבר סביבתי וחברתי כפול ומשולב.

התמודדות רצינית עם שני המשברים מחייבת יוזמה ציבורית בתחום הדיור.

א. פליטות מבינוי ובניינים:

37% מפליטות הפחמן בעולם קשורות לבנייה ושימוש במבנים. רובן המכריע נובעות משימוש שוטף בבניינים, והיתר קשורות לתעשיית הבנייה. בשל כך, לעיצוב מחדש של הענף יש פוטנציאל גדול לחיסכון בצריכת אנרגיה והפחתת פליטות ובכל זאת הנושא כמעט ואינו מדובר כחלק מהשיח ההולך וגובר על משבר האקלים ואינו נתפס כסוגיה מרכזית בישראל.

בישראל, בדומה לעולם, מבני מגורים אחראים על חלק גדול מפליטות גזי החממה. רוב השימוש באנרגיה בבנייני מגורים בישראל מיוחס לצריכת חשמל של משקי בית, שמהווה 31.2% מצריכת החשמל בכלל המשק. לפי הערכות שונות, גם בישראל סקטור הבינוי בכללותו (הקמה, תפעול והריסת מבנים) אחראי על אחוז ניכר מכלל פליטות גזי החממה.

ב. בעיות תחזוקה במלאי הדיור הקיים:

1. משבר הדיור מתבטא גם בתחזוקה לקויה של דירות. חלק גדול ממלאי הדיור הקיים מיושן ומתוחזק באופן לקוי, עד כדי סיכון בקריסת בניינים, באופן שמשקף את אי-השוויון הגבוה בקרב האוכלוסייה. משבר האקלים מחריף את הסיכונים העומדים בפני הדיירים: גלי חום תכופים, שיטפונות ואירועי מזג אוויר קיצוניים אחרים, בשילוב עם כשלים ברשת החשמל ועומס על התשתיות הציבוריות – כל אלה מסכנים את החיים במרחב הבנוי ומחמירים במיוחד את מצבם של השוהים בדירות מתפוררות.
2. בשכירות: עדויות ברשתות החברתיות ודיווחים בתקשורת מצביעים על תחזוקה לקויה של דירות רבות בשכירות, ועל השכרת פחונים, מחסנים, מרתפים, חנויות, אוהלים ומבנים לא מבודדים וללא חלונות – למטרות מגורים. השגת קורת גג מחייבת הוצאות רבות ומקשה על רוב הציבור להשיג דיור איכותי ומתאים לצורכי משקי הבית.
3. מחוסרי הבית המוגדרים על ידי הרווחה “דרי רחוב” סובלים ומתים כבר עכשיו מחום ומקור בחודשים הקרים והחמים ביותר. משבר האקלים מכפיל את הסכנה העומדת לפניהם.
4. בדיור הציבורי המצב חמור במיוחד: על פי דוחות מבקר המדינה כ-75% מדירות הדיור הציבורי שבניהול עמידר, החברה המשכנת הגדולה ביותר, הוקמו לפני יותר מ-40 שנים והחברות המשכנות אינן עומדות בחובתן לתחזק ולשפץ את הדירות.

נדרשת תכנית אוניברסלית לשיקום ושיפוץ הדיור בישראל בצורה שתתאים אותו ככל הניתן למשבר האקלים:

1. דיור ציבורי וחברתי כמוביל סטנדרטים ירוקים בבנייה חדשה
2. השקעה ישירה בהתאמה מחדש של מלאי הדיור הקיים
3. האופציה הציבורית בהתחדשות עירונית מעבר לתמ"א 38 ופינוי-בינוי

האם תכנית כזו אפשרית? כדאי להכיר את המקרה המוצלח של בריסל, בלגיה:

החל משנת 2007 הפעילה הממשלה המקומית של בריסל את תכנית ‘בניין למופת’ (BatEx: Exemplary Building) למימון וסבסוד בנייה ירוקה בתקן מחמיר (Passivhaus standard). התכנית כללה בנייה חדשה והתאמה מחדש של בניינים.

במסגרת הפרוייקט נבנו ושופצו אלפי בניינים בעיר בריסל, רובם בנייני מגורים. את הבנייה הובילו חברות דיור ציבורי. כ-60% מדירות המגורים יועדו לדיור חברתי. התכנית תוקצבה ב-45 מיליון אירו.
בשילוב עם אמצעי מדיניות נוספים, המחוז הפדרלי של בריסל הפך למוביל בבנייה ירוקה. בנוסף למכרזים ממשלתיים לבנייה ירוקה מסובסדת, סופקו הלוואות ללא ריבית ובפריסה ארוכה למטרת שיפוצים, שכוונו בין השאר למשפחות עם הכנסה נמוכה. זאת על מנת שיוכלו להשיג חיסכון אנרגטי ניכר במקום מגוריהן.
התכנית היוותה ראש חץ ציבורי והובילה לכך שתוך מספר שנים בריסל הפכה למובילה אירופאית בבנייה ירוקה, שכוללת מרכיב מרכזי של דיור חברתי. בנוסף, התכנית הכינה את הקרקע לאימוץ תקנים מחמירים באופן אוניברסלי. ואכן, ב-2015 בריסל אימצה בחקיקה את התקן הסביבתי המחמיר כתקן מחייב לכל בנייה חדשה. החקיקה החדשה אפשרה לבריסל לענות על הדירקטיבה האירופאית השואפת לבנייה מאופסת פחמן עד שנת 2020.

לתכנית היו אף תוצאות חברתיות מרשימות. היוזמה הציבורית הובילה להתפתחות תעשיות מקומיות לאספקת חומרי בנייה, תכנון וביצוע – ואיתן ליצירת אלפי משרות חדשות. חלק מהבנייה החדשה התרכזה בשכונות חלשות, מה שלרוב מציב את התושבים הותיקים בסכנת ג’נטריפיקציה. אך התמהיל הגבוה של דיור חברתי בבניינים החדשים פעל כנגד התופעה המוכרת של דחיקת התושבים והדיירים יצאו נשכרים מהשינוי המבני שהתרחש בסקטור.

דאגה שמשמיעים מתנגדי בנייה ירוקה היא כי השימוש בטכנולוגיות, מיומנויות וחומרים חדשים עלולה להוביל לייקור עלות הבנייה. עם זאת, כאשר נבחנו עלויות הבנייה של הבניינים בתכנית, לא בכל המקרים חלה התקיירות של עלויות הבנייה בהשוואה לעלויות בבנייה מיושנת, וגם כאשר התרחשה התייקרות היא עמדה לכל היותר על אחוזים בודדים. כמו כן, ככל שהשינוי האיץ חלה ירידה בעלויות הבנייה הירוקה: יצרנים מקומיים עברו לשיטות ייצור חדשות ויעילות ונוצרה ודאות עבור אפיקי השקעה והכשרה ירוקים בסקטור הבנייה.

היוזמה הציבורית אפשרה שינוי בהיקף גדול מספיק כדי להניע שינוי מבני-טכנולוגי, שבתורו הוביל לחיסכון בעלות הפרויקטים. ובמקרים בהם נוצר ייקור של תהליך הבנייה בטווח הקצר, הסובסידיה הציבורית (בשילוב שליטתן של חברות דיור שלא למטרות רווח) קיזזה את ייקור הבנייה.