האופציה הציבורית בדיור: דיור ציבורי אוניברסלי כמענה למשבר הדיור בישראל

המסמך מציג הצעה להתמודדות עם משבר הדיור באמצעות יצירת אופציה ציבורית, שעיקרה יוזמה ממשלתית לבניית דירות מגורים המיועדות לשכירות לטווח ארוך במחירים שבהישג־יד של כלל האוכלוסייה

Facebooktwittermail

המסמך מציג הצעה להתמודדות עם משבר הדיור באמצעות יצירת אופציה ציבורית, שעיקרה יוזמה ממשלתית לבניית דירות מגורים המיועדות לשכירות לטווח ארוך במחירים שבהישג־יד של כלל האוכלוסייה.

אל נוכח מגבלותיהן של התוכניות הממשלתיות הנוכחיות, "מחיר למשתכן" ו"דירה להשכיר", אנו מציעים כי הממשלה תחרוג מהסתמכותה הבלעדית על עקרונות של 'שוק חופשי' ותיזום בנייה ממשלתית של דיור להשכרה לטווח ארוך, בבעלות ציבורית ובמחירים זולים ממחירי השוק.

במילים אחרות, אנו מציעים הרחבה מאסיבית ושיפור מהותי של הדיור הציבורי, כך שהוא ישרת גם את המעמד הבינוני ובעיקר זוגות צעירים החפצים בקורת גג בסמיכות לחינוך טוב ולתעסוקה המאפשרת קיום בכבוד.

הצעתנו מתבססת על הערכה כי המגמות הכלכליות והחברתיות שהובילו למשבר הדיור הנוכחי, ובראשן כוחות שוק חזקים כדוגמת "המשקיעים", תימשכנה גם בעתיד הנראה לעין. הערכה זו פירושה כי מודל המגורים בדירה בבעלות, מודל השולט בכיפה מאז קום המדינה, אינו יכול עוד להיות בסיס בלעדי למדיניות דיור אוניברסלית.

להלן עיקרי הממצאים והטיעונים  המפורטים במסמך:

  1. ההנחה המקובלת בארצות רבות היא כי ההוצאה על דיור צריכה לעמוד על לא יותר מ-30% מסך ההכנסה הפנויה של משק הבית. הוצאה בשיעור גבוה מכך מביאה לפגיעה אפשרית ביכולתם של משקי הבית לממן צורכי מחיה בסיסיים, מגבירה את הסיכון הכלכלי שלהם ועלולה להביא לידי פגיעה ממשית ברמת חייהם.
  2. בפועל, משקי בית רבים בישראל, הן כאלה המתגוררים בשכירות והן כאלה המשלמים תשלומי משכנתא על דירה שבבעלותם, מוציאים סכומים גבוהים יותר: בשנת 2014, אצל 33.5% מכלל משקי הבית עמדה ההוצאה על דיור על יותר מ-30% מהכנסתם. הוצאה זו כוללת את תשלומי שכר הדירה או המשכנתא וכן הוצאות דיור נלוות לרבות תשלומי חשבונות כמו מים וחשמל, אחזקת הבית וארנונה.
  3. בשנת 2015 עמדה ההוצאה הממוצעת על דיור של משקי הבית המתגוררים בשכירות בקרב חמשת העשירונים התחתונים על למעלה מ-30% מהכנסתם. בעשירון התחתון עמדה ההוצאה הממוצעת על דיור בשכירות על 62% מההכנסה הכספית נטו. בארבעת העשירונים הגבוהים יותר, עשירונים 5-2, עמדה ההוצאה הממוצעת על 45%, 37%, 35% ו-33%, בהתאמה.
  4. אומדן שערכנו מעלה בבירור כי כיום רכישת דירה באזורי הביקוש  היא זכות השמורה לעשירונים הגבוהים בלבד. למעשה, עבור כ-60% ממשקי הבית בישראל, רכישת דירה באזורי הביקוש מבלי שיעמוד לרשותם הון עצמי משמעותי בשיעור הגבוה מ-25% ממחיר הדירה, גוררת עמה פגיעה ברמת החיים עקב ההוצאה הגבוהה על תשלומי המשכנתא.
  5. ההמלצה במסמך זה הינה ליצירת אופציית דיור ציבורית, וזאת במקום ההסתמכות על מודלים שונים של שכירות פרטית. המלצה זו מבוססת, בין היתר, על הנתונים המראים כי שוק השכירות הפרטית הוא ביסודו הסדר של העברת הון מהשכבות מעוטות ההכנסה אל השכבות המבוססות; זהו הסדר שהפך לגורם חשוב בעיצוב מפת האי שוויון בחברה. בשנת 2015 71% מכלל תשלומי שכר הדירה המשולמים לבעלי דירות המשכירים את דירותיהם, הגיעו לשלושת העשירונים הגבוהים. בשנת זו גרף העשירון העליון לבדו כ-6.3 מיליארד ₪ בתשלומי שכר דירה, כ-45% מסך ההכנסה משכר דירה של כלל משקי הבית המשכירים דירות שבבעלותם.
  6. המודל שאנו מציעים, שבמרכזו הרחבה מאסיבית ושיפור מהותי של הדיור הציבורי, מבוסס על התנסותן של ארצות רבות, בעיקר באירופה המערבית. כיום, בהשוואה בינלאומית, נמצאת ישראל במיקום נמוך מאוד בכל הנוגע להקצאת דיור ציבורי: בישראל בשנת 2015, רק כ-2% ממשקי הבית התגוררו בדיור ציבורי, בעוד שבארצות שונות באירופה, בהן הולנד, אוסטריה, שבדיה, בריטניה וצרפת, היו היקפי הדיור הציבורי גבוהים בהרבה ונעו בין 17% ל-32% מכלל משקי הבית.
  7. על בסיס הניסיון שהצטבר במדינות אירופה בכל הנוגע לדיור ציבורי רחב היקף, ובהסתמך על קצב בנייה ריאלי, אנו מציעים כי הממשלה תיצור מאגר של כ-450,000 דירות ציבורית במהלך של כ-10 שנים. מאגר זה ייבנה ויחודש כך שבכל עת הוא יהווה כמחצית משוק השכירות וכ- 15% עד 20% מכלל יחידות הדיור בישראל.
  8. במודל שאנו מציעים, הדירות יישארו בבעלות ציבורית וימשיכו להיות חלק ממאגר הדירות לשכירות ציבורית, ללא צורך למכור אותן לבעלות פרטית לאחר תקופה כלשהי. בנוסף, הקצאת הדיור הציבורי תעשה תחת קריטריונים מרחיבים, כך שהזכאות תהיה אפשרית למשקי בית – שאין בבעלותם דירה – מתוך כלל האוכלוסייה, גם כאשר אנו מניחים שעיקר הביקוש יגיע ממשקי בית הנמנים עם ששת העשירונים הנמוכים.

אנו מציעים כי הממשלה תהפוך לגורם הפועל ישירות בשוק הדיור במטרה לכונן אופציית דיור ציבורית של שכירות לטווח ארוך, שתפעל לצד האופציה של בעלות ולצד האופציה של שכירות פרטית. לפי ההצעה שלנו, האופציה של שכירות ציבורית תשמש הן כפתרון דיור למי שאין ביכולתם או ברצונם לרכוש דירה ובו בזמן תשמש גם כגורם ממתן מחירים בשוק השכירות הכללי.

Facebooktwittermail