פרויקט ממשלתי לשכירות ארוכת טווח: הצעת פתרון למשבר הדיור

ההצעה המוצגת כאן קוראת למעורבות ישירה של הממשלה כיזם בשוק הדיור להשכרה, בצורה של יזמות ממשלתית לבנייה מסיבית של דירות להשכרה לטווח ארוך בדמי שכירות סבירים וברמת גימור ותחזוקה גבוהה לכל שכבות האוכלוסייה

Facebooktwittermail

בין השנים 2008 ו-2016 הוכפלו מחירי הדיור ובמיוחד במרכז הארץ, שם מרוכזים מקורות התעסוקה הגדולים. ההתייקרות תרמה לירידה בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם, בעיקר בקרב 'זוגות צעירים' מהמעמד הבינוני. בקרב בני 29-20 נשואים ירד שיעור המגורים בבעלות מ-55.8% ב-1997 ל-43.3% ב-2012, ובקרב בני 39-30 הוא ירד מ-74.3% ל-63.4%.

הדיון הציבורי במשבר הדיור מתמקד בסוגיית ההיצע, בטענה שאילו היה היצע הדירות גדול יותר היו מחיריהן יורדים. מסמך שפרסם מרכז אדוה בדצמבר 2016 תחת השם שוק הדיור המפוצל, טוען כי הבעיה אינה בתחום ההיצע אלא דווקא בתחום הביקוש: גידול בהיצע אינו מצליח להתמודד עם משבר הדיור בגלל יכולתה של שכבה צרה יחסית של משפחות, שצברה הון רב בעידן הניאו-ליברלי, לרכוש חלק גדול מן ההיצע: שכבה זאת, המכונה "משקיעים", רכשה בעשור האחרון בין רבע לשליש מכלל ההיצע החדש ובאופן זה מנעה הורדת מחירים.

כיום, מודל הבעלות הופך פחות ופחות רלבנטי לישראלים רבים. כ-30% ממשקי הבית, כ-640 אלף משקי בית – מתגוררים בשכירות. על אלה יש להוסיף את משקי הבית שרכשו דירות אך מתקשים לשאת בנטל של החזרי משכנתא גבוהים במשך שנים ארוכות. הנחת המוצא של מסמך זה היא שמודל הבעלות הפרטית אינו יכול עוד לאפשר קורת גג בטוחה לחלק גדול מאוכלוסיית ישראל.

הבעיה היא שבישראל אין חלופה מוצקה ובטוחה למודל הבעלות, בדמותה של שכירות ארוכת טווח במחירים סבירים ויציבים. אמנם, מחירי השכירות עלו בתקופה הנדונה פחות ממחירי הרכישה, אולם בהיעדר הסדרה מדינתית, שוק השכירות הוא שוק פרטי פרוץ לחלוטין, שבו שוכרי הדירות חשופים לפינויים בלתי צפויים, להעלאות מחירים וגם, באזורי הביקוש המשמעותיים, להיצע דירות ירוד הכולל דירות קטנות ומיושנות. הרגולציה הממשלתית של השוק דלילה ורופפת מדי והצעות חוק, דוגמת אלו של ח"כ סתיו שפיר ואחרים, שביקשו להסדיר יחסי שוכר-משכיר, להגדיר מהי דירה ראויה למגורים ולהגביל העלאת שכר הדירה משנה לשנה נתקלו בהתנגדות בכנסת ובממשלה – בעיקר של שרת המשפטים איילת שקד, שהתנגדה לסעיף המגביל אפשרות להעלאת שכר הדירה.

על מנת להפוך את מודל השכירות לטווח ארוך לפתרון רחב היקף נדרשת מעורבות ממשלתית מאסיבית. כיום, הנחת היסוד של מדיניות הדיור הממשלתית היא, שתפקיד המדינה מסתכם בהקצאת קרקע ובמתן תמריצים שונים ליזמים פרטיים, אלא שפרויקטים אלו מתקיימים ממילא רק בזכות תמיכה ותקצוב של המדינה. במקום לפעול בדרך עקיפה ולדאוג לרווחיות של היזמים, הממשלה צריכה לחזור ולהוביל בעצמה את שוק הדיור, כיזמית של פרויקט לבניית דירות להשכרה בהיקף נרחב.

אנו מציעים כי הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות להשכרה בכל שנה, בגודל של 2 עד 4 חדרים. דירות אלו ייבנו על קרקע בבעלות המדינה או קק"ל (ובבעלות הרשויות המקומיות, במקרים הרלוונטיים), באזורי הביקוש.  כיום מיועדות קרקעות אלה לדירות למכירה בשוק החופשי או במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". במקום זאת, הממשלה יכולה להשתמש בקרקעות אלו לבניית דיור להשכרה כאשר הקרקע והדירות נשארות בבעלות הממשלה/הרשות המקומית. זאת, במקום לספק את הקרקע במחירים מוזלים ליזמים כנגד התחייבות שלהם לבנות 'דיור בר-השגה' ובכך להעניק את חלקה העיקרי של ההטבה להגדלת רווחי היזמים.

במודל זה, שבו הקרקע והדירה נשארת בבעלות ציבורית, ניתן לספק דירות בשכר דירה נמוך במיוחד, נמוך בהרבה משכר הדירה המציעים יזמים פרטיים המקימים פרויקטים על קרקע שרכשו, גם אם זו הוענקה להם בהנחה ועל אף כל התמריצים וההקלות שקיבלו.

במודל המוצע כאן, גובה שכר הדירה יעמוד על מחיר המשקף כ- 7% מעלות הבניה בלבד. בהערכה ראשונית, נאמדת עלות הבניה של דירות אלו, ללא מרכיב הקרקע, המע"מ והרווח היזמי, בכ-5,000 ש"ח למ"ר בנוי בבנייה רוויה, כולל הוצאות פיתוח לרשות המקומית. לפי הערכה זו, הדירות שייבנו לפי המודל יושכרו במחיר של כ-30 ש"ח למ"ר לחודש, צמוד למדד המחירים, נמוך בהרבה ממחירי השכירות ב'שוק החופשי' באזור המרכז, ונמוך אף ממחירי השכירות בפרויקטים שהושלמו במסגרת "דירה להשכיר" בהרצליה וברמת השרון.

העלות השנתית של הפרויקט, בתמהיל מתאים המשקף גודל דירה ממוצע של 80 מ"ר, מסתכמת בכ-4 מיליארד ₪ בשנה. המימון לסכום זה יושג על ידי הנפקת אג"ח למשקיעים המוסדיים ובשוק ההון, בריבית של – 4% (צמודה), כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית.

לפי ההסדר המוצע, כ-60% משכר הדירה יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח. באשר ליתרה, חלק ממנה יוקצה לניהול הפרויקט, חלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש וחלק לסבסוד שכר הדירה לאוכלוסייה מוחלשת. בהערכה ראשונית, שכר הדירה המצרפי מהפרויקט בשנתו הראשונה יהיה כ- 280 מיליון ש”ח, מתוך זה כ-160 מיליון ש"ח ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ- 60 מיליון ש”ח יוקצו לסבסוד דמי שכירות לאוכלוסייה מוחלשת ולקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים; כ-60 מיליון ש”ח נוספים יוקצו לניהול הפרויקט ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'.

המודל המוצע כאן צפוי להוביל להוזלת מחירים כללית בשוק הדיור. ראשית, כניסתן של הדירות להשכרה לטווח ארוך במחירים מוזלים צפויה להוזיל את מחירי השכירות בשוק כולו. בנוסף, ירידה במחירי השכירות בשוק הפרטי צפויה להוזיל גם את מחירי הדירות לרכישה, שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות להשקעה, תביא לנסיגה נוספת של ציבור "המשקיעים" משוק הדיור ולהפחתת הביקוש הכללי לרכישת דירות.

בנוסף יש לציין, כי פרויקט ממשלתי לשכירות ארוכת טווח במתכונת המתוארת כאן, מן הראוי שילווה בהסדרה ופיקוח ממשלתיים על שוק הדיור הפרטי לפי דגמים הקיימים בארצות שונות.

Facebooktwittermail