ממגורים לנדל"ן: ההשלכות של הצטברות העושר בידי מעטים על שוק הדיור

דיון בגורם נוסף המשפיע על שוק הדיור ומחירי הנדל"ן: הצטברות של משאבים כספיים בידי מעטים

מגדלי יוקרה בבנייה
Facebooktwittermail

מזה כעשרים וחמש שנים מצויים מחירי הדיור במגמה כללית של טיפוס כלפי מעלה. מגמת ההתייקרות התחילה בשנות ה– 1990 הראשונות והתחזקה עוד מאז 2008, השנה שבה פרץ המשבר הפיננסי הכלל־עולמי. הדיון הציבורי בסוגיית ההתייקרות מתמקד בשני גורמים: האחד, ההיצע הבלתי מספיק, לכאורה, של דירות; השני, הנוגע בעיקר לשנים האחרונות, הוא הירידה בשער הריבית של בנק ישראל, שהפכה את ההשקעה בנדל"ן לכדאית יותר מאשר השקעה בניירות ערך.

אנו מציעים במסמך זה גורם נוסף והוא הצטברות של משאבים כספיים בידי מעטים, הצטברות ההופכת אותם ל"כוח שוק" משמעותי ביותר. זאת בדומה להשפעת הצטברות העושר בידי מעטים על תחומים נוספים ובהם רכישה של חינוך ייחודי ונבדל לילדים, שירותי רפואה פרטיים, טיפול סיעודי צמוד פרטי, ועוד. העושר המשפחתי הגדל מאפשר למיעוט זה לרכוש חלק משמעותי של היצע הדיור, בייחוד כאשר נוצרים תנאים נוחים נוספים ובהם ירידה בשיעורי הריבית. מזה מספר שנים מעורבים בעלי משאבים — "משקיעים" — בחלק נכבד מעסקאות הנדל"ן. ניתן לשער כי לולא הצטברות העושר, לא היינו חוזים בתופעה של "משקיעים", בוודאי לא בממדיה הנוכחיים. קבוצה נוספת, קטנה בהרבה, הנכללת בתוך קבוצת "המשקיעים" היא רוכשי הדירות הנמנים על המאון והאלפיון העליון, הרוכשים דירות יוקרה במרכזי הערים.

האידיאולוגיה הכלכלית של ממשלות ישראל בעשורים האחרונים, הדוגלת בתפיסה של "שוק חופשי" ובצמצום תפקודיה ותקציביה של המדינה, הותירה את שוק הדיור לשליטה כמעט מוחלטת של "כוחות השוק", כאשר המדינה ממקדת את פעילותה בצעדים להאצת תהליכי התכנון ושיווק הקרקע. לטענתנו, לא ניתן להתייחס לסוגיית מחירי הדיור מבלי להביא בחשבון את פעילותם בשוק של "המשקיעים" ושל אנשי המאון והאלפיון העליון. תשומת לב זו גוזרת מסקנה כי לא מספיק "להציף" את השוק בקרקע, שכן פעולה זו יכולה להביא לכך שאת חלק גדול מן הקרקעות והדירות הנבנות עליהן ירכשו בעיקר חברי העשירון, המאון והאלפיון העליון. כמו־כן, מדיניות להורדת מחירי הדיור צריכה להתמודד עם האינטרס הנוכחי של רשויות מקומיות בתכנון דירות רחבות ידיים ויקרות, המתאימות לפלח אוכלוסייה עשיר ומצומצם.

מדיניות ריאלית להורדת מחירי הדיור צריכה לכלול את הצעדים הבאים:
א. העלאה משמעותית של המיסוי הישיר על הכנסתם של פרטים, בעיקר אלה הנמנים על השכבות העשירות. צעד זה מומלץ מזה שנים על ידי בנק ישראל, בהנחה שהוא יאפשר הגדלה של התקציבים החברתיים. אנו סבורים כי הוא יסייע גם בהורדת מחירי הדיור, אם באמצעות צמצום תופעת "המשקיעים" ואם באמצעות העמדת מקור מימון למעורבות עמוקה יותר של המדינה בשוק הדיור. צעדים אלו עשויים להשפיע יותר מאשר צעדי מיסוי נדל"ן ספציפיים כמו העלאת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה, שאותם ניתן לעקוף על ידי תכנוני מס ו/או רישום הדירה על שם הילדים.

ב. הנהגת מס עושר כללי, או לכל הפחות מס עושר על נכסי נדל"ן (דוגמת רעיון "מס אחוזות" שהוצע על-ידי מפלגת הלייבור בבריטניה לפיו בעלי אחוזות בשווי של יותר מ-2 מיליון ליש"ט ישלמו מס של 1% משווי הנכס בשנה). כלי מדיניות זה יכול להשפיע במקום שבו העלאה של המס הישיר אינה יכולה לסייע, ובמיוחד במציאות הישראלית שבה חלק גדול מרוכשי דירות היוקרה הינם יהודים אמידים מחו"ל אשר אינם משלמים מס הכנסה בישראל.

ג. במקביל לצעדים להגבלת הביקוש ולהפחתת השפעתו של העושר החדש על שוק הדיור, יש לנקוט גם בצעדים ממשיים להגדלת היצע של דירות במחיר הוגן, וזאת על-ידי יצירה של "אופציה ציבורית" משמעותית – בנייה ממשלתית מאסיבית של דיור לרכישה ולהשכרה, בקרבת מרכזי תעסוקה, ברמת גימור ותחזוקה גבוהה ובמחירים אפשריים לציבור הרחב.

ראיון של ירון הופמן-דישון עם ענת דוידוב בתוכנית "צבע הכסף" ברשת ב', 8.9.15

Facebooktwittermail