שוק הדיור המפוצל: "כוחות השוק", משבר הדיור והחזון הממשלתי הנשכח

מדוע על אף כל ההבטחות וההצהרות, נכשלות ממשלות ישראל בזו אחר זו בפתרון מקיף למשבר הדיור?

Facebooktwittermail

מזה שלושה עשורים וביתר שאת מאז ראשית שנות ה-2000, נשלטת מדיניות הדיור בישראל על־ידי אידיאולוגיה של "שוק חופשי", שמשמעותה העברת האחריות לבינוי מגורים ושיכון האוכלוסייה מהממשלה למגזר הפרטי. שלא כמו בעבר, ממשלת ישראל אינה מכניסה עוד את ידה לכיסיה העמוקים כדי לממן פרויקטים של בינוי לדיור וכיום, המימון והמלאכה הם בידי "השוק החופשי". מנגד, שוק הדיור הוא כיום מקור חשוב של הכנסות למדינה, על זרועותיה השונות.

מדיניות זו הקצינה פערים שהיו קיימים בעבר, כאשר שכבה הולכת וגדלה באוכלוסייה מתקשה להשיג "דירה נאותה במחיר סביר", כפי שגורס חזון משרד הבינוי והשיכון. מנגד, מדיניות זו הביאה להופעתה של שכבה מבוססת צרה יחסית, שהגדילה מאוד את משאביה. עם פרוץ משבר האשראי בשנת 2008 הסיטה שכבה זו משאבים רבים לשוק הנדל"ן, תרמה לעליית מחירי הדיור והביאה להתפתחות תופעה המכונה בועת הנדל"ן.

שוק הדיור "החופשי" סובל, אם כן, כיום מפיצול מעמדי מובהק, וניתן לראות אותו – אם לשאול את המושג של הסוציולוגית עדנה בונאסיץ' – כשוק דיור מפוצל.

מאז המחאה החברתית בקיץ 2011, עומד "משבר הדיור" בראש סדר היום הציבורי. במהלך שנים אלו נמשכת מגמת התייקרות מחירי הדיור. במקביל, בשנים אלו חלה ירידה ניכרת בשיעורי המגורים בדירות בבעלות, בעיקר בקרב צעירים. מחירי הדיור הגבוהים שוחקים את יכולתם של צעירים בישראל להגיע לבעלות על דירת מגוריהם.

המחאה החברתית והדיון הציבורי הביאו איתם גם הצהרות ממשלתיות בדבר רצונה לפתור את "משבר הדיור". אלא שכל אלה לא הולידו שינוי של ממש במדיניות ולא שינו, בינתיים, את מגמת הירידה בשיעור המגורים בבעלות, את התייקרות מחירי הדיור ואת הגידול בעול הכלכלי שמשיתה רכישת דירת מגורים על מרבית משקי הבית בישראל, בעיקר בקרב זוגותצעירים. הבעיה שהוציאה מאות אלפי אנשים לרחובות ועמדה במרכז ההבטחות של שני שרי אוצר רצופים, יאיר לפיד ומשה כחלון, נותרה בינתיים ללא מענה של ממש.

מדוע אם כך, על אף כל ההבטחות וההצהרות, נכשלות ממשלות ישראל בזו אחר זו בפתרון מקיף למשבר הדיור?

במסמך זה נטען כי אחת הסיבות המרכזיות לכך היא הפיצול המעמדי המעמיק בחברה הישראלית ובעקבותיו, יכולתה של שכבה מבוססת צרה יחסית להכתיב מהלכים המיטיבים עמה. מהלכים אלה כוללים את הגורמים הממשלתיים השונים המעורבים בשוק הדיור – משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, בנק ישראל, מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות. כל אלה מהססים מאוד, אם בכלל, לנקוט צעדים העלולים לפגוע בעושר הצבור של השכבה המבוססת, שכן עושר זה הוא בעיקרון המנוע של הכלכלה הישראלית כולה:חסכונותיה הם המקור להשקעות עסקיות והמסים שהיא משלמת הם המקור העיקרי של הכנסות המדינה. על ממשלות ישראל משפיעים גם הלחצים של הגורמים רבי העוצמה מהמגזר הפרטי – הבנקים גדולים וחברות הנדל"ן, אשר עבורם מהווה פעילותה של השכבה המבוססת בשוק הנדל"ן מקור ישיר להגדלת רווחיהם. המסמך מוסיף ומציין כי המדיניות הממשלתית הנוכחית לא זו בלבד שהיא אינה מיטיבה עם כלל הציבור, היא גם כרוכה בפגיעה במשק הישראלי בכללותו, שכן כספים שעשויים היו להיות מושקעים בפיתוח כלכלי שמייצר מקומות עבודה רבים וראויים מוסטים להשקעה בשוק הדיור.

נראה אם כן, כי כל עוד תמשיך המדיניות הממשלתית להישלט בידי אידאולוגיית "השוק החופשי", ימשיכו "כוחות השוק" הפועלים בשוק הדיור להכתיב פעילות המוטה לטובת האינטרסים של השכבה המבוססת במקום שהיא תעניק עדיפות לצרכיה של מרבית האוכלוסייה בישראל. בהינתן מצב זה, החזון הממשלתי העומד עד היום כסיסמת משרד הבינוי והשיכון – "דירה נאותה לכל משפחה במחיר סביר ובשכונה הולמת" – ימשיך ויהיה לאות מתה.

להלן הנתונים העיקריים המוצגים בהרחבה במסמך:

השכבה המבוססת בשוק הדיור
א. בשנת 2014 היתה דירה ממוצעת בבעלות העשירון העליון יקרה בכ-76% מערכה של דירה ממוצעת של יתר האוכלוסייה (כ-2.54 מיליון ש"ח ערך דירה ממוצעת של העשירון העליון לעומת כ-1.44 מיליון ש"ח ערך דירה ממוצעת של העשירונים 1-9).
ב. בקרב החמישון העליון (עשירונים 9 ו-10), שיעור הבעלות של שתי דירות או יותר, שעמד בשנת 2008 על 8.9% , עלה עד 2013 ל-22.4%. בקרב החמישון הרביעי (עשירונים 7 ו-8), השיעור עלה מ-4.5% ל-9.6%.
ג. ב-2016 היו בישראל כ-54 אלף משקי בית בעלי שלוש דירות ומעלה; ההכנסה החודשית הממוצעת של משקי בית אלה עמדה על 46 אלף ש"ח; זאת בשעה שההכנסה הממוצעת ברוטו של כלל משקי הבית בישראל (בשנת 2014) עמדה על כ-18 אלף ש"ח, ואילו ההכנסה החציונית בשנה זו עמדה על כ-14 אלף ש"ח.
ד. בשנים 2002-2013 נרכשו כ-280,000 דירות שמנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מגדיר כ"דירות להשקעה". משפחות הנמנות עם העשירון העליון רכשו דירות בשווי של כ-40% מהשווי הכולל של הדירות להשקעה; בתוך זה, המאון העליון לבדו רכש דירות בשווי כולל של כמעט 10% מסך שווי הדירות להשקעה בתקופה זו.

משבר הדיור
א. בקרב בני 20-29 נשואים, שיעור המגורים בבעלות ירד מ-55.8% ב-1997 ל-43.3% ב-2012 ובקרב בני 30-39 הוא ירד מ-74.3% ב-1997 ל-63.4% ב-2012. זאת בשעה ששיעור המגורים בבעלות בקרב בני 50-59 נשואים עלה, מ-86.1% ב–1997 ל-87.8% ב–2012, ובקרב בני 60+ הוא עלה עוד יותר, מ-78.9% ל-86.7%.
ב. בין השנים 2003-2013 ירד שיעור המגורים בבעלות על דירות בקרב העשירונים האמצעיים – 4, ו-7, ב-7.5% וב-6.1%, בהתאמה.
ג. בין שנת 2007, ערב המשבר הפיננסי, לשנת 2015, הוכפלו מחירי הדירות בשעה שהשכר הממוצע והשכר החציוני עלו רק באחוזים בודדים (הנתונים עבור השכר החציוני עד שנת 2014).
ד. בעיות הדיור של אזרחי ישראל הערבים חמורות במיוחד: בשל אפשרויות הפיתוח המוגבלות, העדר תכנון והשקעה ממשלתית, מאופיינים יישוביהם בתשתיות חסרות או רעועות, צפיפות ותנאי מחייה ירודים. ככלל אין יישובים אלה נכללים בתכניות דיור כלל־ארציות.

פעילות זרועות המדינה בשוק הדיור
א. תקציב משרד הבינוי והשיכון, שעמד בשנת 2000 על 9.84 מיליארד ש"ח, ירד עד שנת 2015 ל- 1.89 מיליארד ש"ח (במחירי 2015). ב-2015, תקציב משרד הבינוי והשיכון היווה 0.5% מתקציב המדינה, נמוך בהרבה מן השיעור ב-1995 – 5.1%.
ב. בשנת 2014 גבה האוצר מסי נדל"ן בסכום כולל של כ-7.7 מיליארד ש"ח, גידול ריאלי של 66% בהשוואה לשנת 2004. בנוסף להכנסות ממסי נדל"ן ישירים, נהנית קופת המדינה גם מהכנסות מתשלומי מע"מ על דירות חדשות. בנק ישראל מעריך כי ב-2015 עמד היקף הגבייה ממע"מ על דירות חדשות על 7.6 מיליארד ש"ח.
ג. בשנים האחרונות ובפרט מאז שנת 2013, עלה מספר הדירות בעסקאות המאושרות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והתייצב על 30 אלף יחידות דיור בשנה. בשנת 2015 טיפסו הכנסות רמ"י לשיא והגיעו לסך של כ-9.4 מיליארד ש"ח.
ד. מדיניות הריבית הנמוכה אותה מנהיג בנק ישראל הינה מהגורמים העיקריים לעליית מחירי הדיור והיווצרות בועת הנדל"ן מאז 2008. מדיניות הבנק מונהגת בהתאם להנחתו כי ירידה חדה במחירי הדיור עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לכדי צמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע במשק.

הבנקים הגדולים וחברות הנדל"ן
א. בשנת 2007 העניקו הבנקים כ– 2 מיליארד ש"ח במשכנתאות מדי חודש; עד ל-2015 עלה סכום זה ביותר מפי 2.5 ועמד על כ-5.4 מיליארד ש"ח.
ב. ענף הבינוי והנדל"ן המשיך להיות הענף הדומיננטי בכל הנוגע לאשראי למגזר העסקי. ב-2015 , חלקו של האשראי לבינוי ונדל"ן בתוך סך האשראי למגזר העסקי עמד על 29.3%, השיעור הגבוה ביותר מבין כלל ענפי המגזר העסקי.
ג. בין השנים 2005 ל-2015 , גדל כמעט פי 3 הרווח הנקי שמפיקים הבנקים ממתן ממשכנתאות וממתן אשראי לענף הבינוי והנדל"ן. ב-2015 עמד הרווח הנקי של חמשת הבנקים ממתן משכנתאות על 926 מיליון ש"ח והרווח ממתן אשראי לחברות הבנייה והנדל"ן עמד על כ-2.2 מיליארד ש"ח.
ד. הרווח הגולמי הממוצע על ייזום פרוייקטים למגורים של חברות הנדל"ן הגדולות בישראל עלה מ-16% בשנת 2007 לכ-19% בשנת 2015, ואף טיפס לכ-25%-24% בשנים 2012-2011. מבחינת סכומים מוחלטים, עמד הרווח הגולמי של עשר חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות בשנת 2015 על כ-1.1 מיליארד ש"ח, וזאת לעומת רווח גולמי של כ-600 מיליון ש"ח בשנת 2007, סכום הנמוך כמעט במחצית.

בועת הנדל"ן והמשק הישראלי
א. מאז תחילת שנות ה-2000 ועד פרוץ משבר הנדל"ן ב-2008, היוותה ההשקעה בבנייה למגורים כרבע מסך ההשקעה בנכסים קבועים במשק. מאז 2008 מושכת הבנייה למגורים חלק הולך וגדל מסך ההשקעה בנכסים קבועים עד שב-2015 הוא עמד על 34%.
ב. בשנים 2013-2008 גדל התוצר בענף הבנייה בשיעור של כמעט 8%, אך תרומתו לצמיחה הכוללת הסתכמה ב-0.3% בלבד. גם בתחום התרומה לתעסוקה במשק נראה כי ענף הבנייה אינו נושא בחובו בשורה: כאשר בוחנים את תרומת הענף לתעסוקה בקרב ישראלים בלבד, מוצאים כי מדובר בגידול של 3.1% לעומת גידול של 2.7% בשיעור התעסוקה הכללי.

Facebooktwittermail